解读文本：开平市自然资源局关于延长《开平市不动产登记历史遗留问题的处理意见》有效期的通知

　一、《开平市不动产登记历史遗留问题的处理意见》的制订背景是什么？

　　按照上级部门部署，开平市自2016年实施不动产统一登记。实施以来，开平市不动产登记工作运行平稳，取得了良好成效。但随着不动产登记管理工作日渐规范、完善，原来房屋和土地长期分散登记遗留的历史问题日益突出，不利于维护群众合法财产权益，也给社会安全稳定带来了隐患。为切实解决不动产登记历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，开平市自然资源局制定出台了《开平市不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》（以下简称《处理意见》）。

　二、《处理意见》的制订依据是什么？

　　制订依据包括：

　　（一）《中华人民共和国土地管理法》；

　　（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　（三）《中华人民共和国民法典》；

　　（四）《不动产登记暂行条例》；

　　（五）《不动产登记暂行条例实施细则》。

　　三、《处理意见》主要解决了哪些不动产登记历史遗留问题？

　　《处理意见》主要对十类不动产登记历史遗留问题提出了具体的处理办法：

一是关于建筑物跨宗地红线建设导致土地使用年限或用途不一致的问题。对于建筑物跨宗地红线建设导致土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“就短”的原则办理。对于建筑物跨宗地红线建设导致土地用途不一致的，按照经规划批准的建筑物的实际用途确定土地的用途，依法须补缴土地出让金的，土地使用权人须进行补缴。对于多个土地使用年限的宗地、建筑物跨不同用途宗地，用地单位应先补办统一土地使用年限、用途手续后，再办理规划报建手续。

　　二是关于建筑物超出宗地红线占用国有建设用地的问题。分三类情况处理：1.建筑物基底未超出用地红线但阳台、飘窗等垂直投影超出红线的，可以办理登记；2.建筑物基底超出宗地红线,但基地占地面积不超出宗地面积的，调整界线后无争议，可以办理；3.建筑物基底（不包含地下空间）超出用地红线的，根据建筑物用途及其基底面积的情况区别办理。

　　三是关于无土地权属来源但已办理房屋登记的问题。分两类情况处理：1.已办房屋登记但无土地权属来源的商住楼，按规定补缴出让金后，予以办理登记；2.已办房屋登记但无土地权属来源的自建房，经违法用地处理、补缴土地出让金签订出让合同后给予办理登记。

四是关于在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有权（或土地使用权）没有同步转移，导致不动产土地、房屋权利不一致的问题。商品房或已分割办证的自建房，现房产所有权人持房产证和原权利人的国有土地使用证申请办理房地产权利主体一致的不动产登记的，应予以受理。未分割办证的自建房和工业厂房，当事人持有房产证（或土地证）、原有权利人的国有土地使用权证（或原权利人的房产证）共同申请办理房地产权利主体一致的不动产登记的，经调查核实，应予以受理。

五是房屋用途与土地用途不一致的问题。对于不动产统一登记前已分别办有房产证和土地证的自建房，可以分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记。对于在原土地用途为机关团体、公共服务、工业用地等用地上建的住宅楼（房改房、安置房等），补缴出让金后，可以办理。

  六是关于综合用地、商住用地、多种用途细分登记的问题。对于在“综合用地”上建筑物的，已办理房屋登记的要根据建筑物实际登记用途确定土地登记用途和土地使用年限，未办理房屋登记的（包括空地未建的情况）的则根据现行规划用途确定土地登记用途和土地使用年限。对于原批准土地用途登记为“商住用地”的，根据房屋实际用途确定登记年限及土地用途。对于批准土地用途登记为多种用途的空地，根据现行规划用途确定土地登记用途。关于土地使用年限的具体规定为：使用年限自原土地出让起始日期计算，综合用地细分为住宅用地50年，商业用地40年，工业用地50年；商住用地细分为住宅用地70年，商业用地40年。

七是关于开发建设单位已注销或被吊销营业执照，造成购房人无法办理不动产登记的问题。已办首次登记的房屋，可由购房人凭清晰的权属来源证明材料（购房合同、发票等）、有关税费缴纳凭证等资料，单方申请转移登记，经公告无异议后给予办理。

八是关于已办理集体土地使用证或有合法用地批文的农村宅基地上房屋缺乏规划报建资料的问题。对于未有城乡规划的地区，提交不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料，可以办理不动产登记。

九是关于房屋或土地分别查封，无法办理不动产登记的问题。人民法院对不动产进行查封或实体处理时，宜将土地和地上建筑物一并进行查封或处理。登记申请人应向人民法院提出异议，解除查封后可以再申请不动产登记手续。

十是用地批准文书抵押状态未注销，地上商品房已办理房产证，现无法办理不动产登记的问题。对于用地批准文书抵押状态未注销的地块，地上已建成商品房出售并已办理房产证的，住户申请办理不动产登记相关手续时应给予办理。

  四、《处理意见》的适用范围是什么？

本意见适用于开平市辖区范围内，对实施不动产统一登记（2016年6月20日）前存在的不动产登记历史遗留问题的处理。

五、《处理意见》什么时候实施？有效期延长到什么时候？

本意见自2025年9月1日起施行，有效期3年。根据《江门市行政机关规范性文件管理规定》（江府办〔2009〕107号）的要求，开平市自然资源局对有效期即将届满的规范性文件进行了梳理评估。经评估，《处理意见》继续施行，其有效期延长3年，自2025年9月1日起延期施行，有效期延期至2028年8月31日。在继续施行期间，该文件如有修改或废止，以新修改文件的公布或废止的通知

联系单位:开平市自然资源局   联系电话:0750-2257703

  政策文件链接: /kpszfw/zwgk/fggw/gfxwj/content/post_3352482.html

            音频解读链接:  /kpszfw/zwgk/fggw/zcjd/content/post_3352649.html